"토지개발 인허가 가능 여부, AI로 사전 확인한다"

건축허가 2~12개월 소요 절차 간소화
민원 준비·처리 기간 30% 이상 단축 기대

AI 기반 통합인허가 사전진단 서비스 개발·실증사업 구성안. 2026.6.5. 국토교통부 제공

농지를 사서 집을 짓고 싶은데 인허가를 어디서, 어떻게 받아야 하는지 몰라 막막했던 경험이 있다면 이제는 인공지능(AI)에게 물어보면 된다.

국토교통부는 5일 "'AI 기반 통합인허가 사전진단 서비스 개발 사업' 착수보고회를 열고 토지개발 인허가 가능 여부와 주요 절차를 AI로 진단하는 서비스 구축에 나선다"고 밝혔다. 이번 사업은 과학기술정보통신부의 'AI 민생 10대 프로젝트'에 선정된 범정부 공공 AI 전환(AX) 사업의 하나다.

현재 농지·산지전용 및 건축허가 등 토지개발행위는 200여 개 법률과 자치단체 조례 등에 따라 건축허가 시 23개, 공장설립은 최대 36개 의제에 대한 인허가를 받아야 한다. 처리 기간만 2~12개월에 달해 민원인의 불편이 컸다.

국토부 관계자는 "개발 가능 여부를 미리 알아보려면 시군구에 사전심사를 신청해야 하는데, 이 과정에서 건축사나 설계사무소에 건당 50만원가량을 내는 것으로 안다"며 "이런 사전심사 건수가 연간 5만건에 달해 민원인이 부담하는 비용만 연간 250억원 수준"이라고 설명했다.

새로 개발하는 AI 서비스는 디지털 트윈국토 기반의 공간정보와 AI 기술을 융합해 구현된다. AI 에이전트가 시군구 홈페이지 시스템에 직접 접속해 지역 조례를 수집하고, 국가법령정보센터에서 법령 개정 사항도 자동으로 반영한다. 사람이 일일이 조례를 찾아 확인하던 방식에서 벗어나 AI가 실시간으로 최신 규정을 가져와 분석하는 구조다. 국토부에 따르면 이 같은 방식은 국내외를 통틀어 전례가 없다.

AI 에이전트는 개발 대상 토지의 용도지역, 건폐율·용적률, 행위제한 등 관련 법령·조례 기준과 민원인의 질의 의도를 종합 분석해 필요한 인허가 절차와 검토 사항을 안내한다. 예를 들어 귀촌을 준비하는 직장인이 출퇴근 가능한 지역에 330㎡(100평) 농지를 사서 66㎡(20평) 주택을 짓고 싶다는 조건을 입력하면 AI가 토지 면적·지형·규제·법령 데이터를 분석해 적합한 후보지를 제시하고, 각종 부담금과 예상 소요 기간까지 알려준다.

서비스는 단계적으로 확대된다. 국토부는 자치단체 수요조사를 마쳤으며, 이달 중 시범운영 10곳을 선정한다. 이 가운데 4개 자치단체에서 오는 12월 첫 시범운영을 시작하고, 내년 상반기에 나머지 6곳을 포함한 10개 전체로 확대한다. 이후 내년 하반기에 모바일 앱을 포함한 전국 서비스를 전면 개시할 예정이다.

국토부는 이 서비스가 도입되면 민원 준비와 인허가 처리 기간이 30% 이상 줄고 연간 약 75억원의 처리 비용을 절감할 수 있을 것으로 전망했다. 현재 42%에 달하는 민원 대행 비율도 35.7%로 낮아질 것으로 기대했다.

사업 기간은 올해 4월부터 내년 12월까지이며, 총 사업비는 107억원(국비 80억원·민간 27억원)이다. 주관사는 AI 기업 비아이메트릭스이며, 웨이버스·아이씨티웨이 등 공간정보 기업이 공동사업자로 참여한다.

이대섭 국토부 국토정보정책과장은 "AI 기술을 활용해 국민이 보다 쉽고 빠르게 인허가 정보를 확인할 수 있도록 지원할 계획"이라며 "디지털 트윈국토와 DX·AX 혁신 등 다양한 분야에서 국민 체감형 AI 서비스를 지속 확대해 나가겠다"고 했다.