지역주택조합 사업인가 토지확보 요건 95%→80%로 낮춘다

국토부, '조합원 피해 예방 및 사업 정상화 방안' 발표
대행사 등록제·공사비 검증제 도입…조합 가입 철회기간 60일로 확대

지난 2024년 대구의 한 신축 아파트 지역주택조합장의 해임을 요구하는 일부 조합원들이 해당 아파트 정문 앞에서 집회 중인 모습. 매일신문 DB

지역주택조합 사업계획승인을 위한 토지 소유권 확보 기준이 현행 95%에서 80%로 낮아진다. 업무대행사 등록제와 공사비 검증제도 도입돼 조합원 피해를 줄이기 위한 제도 전반이 대폭 손질된다.

국토교통부는 20일 이 같은 내용을 담은 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'을 발표했다. 지역주택조합사업의 낮은 성공률과 조합원 피해를 개선해 정상 사업장의 추진을 지원하고, 부실 사업장의 추가 피해를 최소화하기 위한 취지다.

국토부에 따르면 지역주택조합은 전체 주택 공급에서 승인 기준 약 5%, 준공 기준 약 4%를 차지한다. 성공 사업장도 준공까지 평균 10년이 걸린다. 16년 정도 걸리는 재개발·재건축보다 기간은 짧지만, 토지 확보 이전에 사업이 시작되는 구조 탓에 중도 좌초와 분쟁이 잦았다.

이번 개선안에서 가장 핵심은 사업계획승인을 위한 토지 소유권 확보 기준 완화다. 일반 주택건설사업과 같은 수준인 80%로 낮추면 사업 속도가 중간값 기준 1~2년 단축되는 효과가 있을 것으로 국토부는 추정했다. 미확보 토지 20%는 매도청구권을 통해 시가로 확보한다.

토지 확보 기준 완화가 기존 토지주 재산권을 침해하는 것 아니냐는 지적에 대해 국토부 관계자는 "재개발 사업은 토지주 75% 동의 시 나머지에 대해 수용권이 생기지만, 지역주택조합은 80% 소유권 확보 후 나머지에 매도청구권만 주어진다"며 "재개발에 비해 동의하지 않은 토지 소유주에 대한 재산권 침해 정도가 덜하다"고 설명했다.

조합 운영의 투명성과 전문성도 강화한다. 일정 자본금과 전문인력을 갖춘 업체만 업무를 대행할 수 있도록 등록제를 도입한다. 부실 업체의 시장 진입을 차단하기 위한 조치다. 시공사가 공사비 증액을 요구할 경우 한국부동산원 등 전문기관의 검증을 의무화한다. 표준도급계약서를 통해 산출 근거와 증액 기준도 명확히 한다. 경쟁입찰은 의무화하고, 조합 단독 시행도 허용한다.

국토부 관계자는 "지금까지는 업무대행비·조합 운영비 수준의 포괄적 공개에 그쳤지만, 앞으로는 토지 매입비·용역 대가·기성금 등 구체적인 내역과 지급 대상자, 관련 증빙 서류까지 모두 공개하게 된다"고 말했다.

조합원 결정권도 확대된다. 온라인 총회와 전자의결 제도를 도입하고, 분담금 명세 결정 등 재산권에 중대한 영향을 미치는 사항의 의결 정족수를 현행 과반수에서 3분의 2 이상으로 강화한다. 대리인 인정 범위는 배우자·직계존비속으로 제한해 업무대행사 직원들이 대리인으로 들러리를 서는 관행을 차단한다. 가입 철회기간도 현행 30일에서 60일로 늘린다.

부실 조합 정리 장치도 마련됐다. 장기간 사업이 정체된 조합은 재의결을 통해 해산할 수 있다. 사업 추진 현황은 반기마다 조합원에게 제공한다. 사실상 운영이 중단되거나 토지 권원을 상실한 경우 지자체가 인가를 취소할 수 있다. 사업 완료 후 1년 내 해산총회를 열지 않으면 지자체가 직권 해산할 수 있는 근거도 신설됐다.

정부는 회계·법률 컨설팅을 지원하는 전담기구를 신설하고, 부실 조합에는 전문관리인을 파견할 계획이다. 법 개정이 필요한 사안은 상반기 내 입법에 착수한다. 하위 법령과 표준 가이드라인도 정비한다.

국토부는 지역주택조합 제도 폐지 여부도 검토됐지만 유지로 결론 났다. 무주택자의 내 집 마련 통로라는 순기능을 고려했다는 설명이다.