1주택 주민 철거하면 무주택자

*매매 시기따라 과세달라

재건축.재개발지의 주민들은 언제부터 무주택자가 될까? 가장 많이 혼동하는 것이 무주택자의 시점인데 바로 '재개발.재건축'으로 집이 철거됐을 때 부터다.

재개발.재건축의 경우 기존 주택을 헐었다가 다시 짓는 것인 만큼 각 시기에 따라 양도소득세 산정기준도 다르다.

철거 전에 팔면 주택으로 간주해 기준시가를 적용한 양도소득세를 내야한다.

하지만 철거 후에 팔면 분양권(세법상 용어로는 부동산을 취득할 수 있는 권리)으로 간주, 실거래가격으로 양도세를 물린다.

즉 재개발.재건축 주택은 철거 후 입주 때까지 분양권으로 간주된다.

통상 분양권은 보유기간에 상관없이 실거래가격으로 양도소득세를 물리는 게 원칙이다.

단 관리처분.사업계획 승인일 당시 1가구 1주택자로 3년 이상 보유했고 철거 후 분양권 양도시점에서 무주택자인 경우엔 과세대상에서 제외된다.

이 때문에 재개발.재건축 주택을 포함해 1가구 1주택자로 철거 당시 3년 이상 보유요건을 충족했다면 입주 때까지 무주택 자격을 유지하는 것이 세금을 줄이는 한 방법이다.

재개발.재건축 주택을 포함해 1가구 2주택자라면 매도시점에 주의해야 한다.

철거시점부터 새 아파트를 완공할 때까지는 가지고 있는 다른 주택을 팔 때 해당 주택이 '1가구 1주택 비과세 요건'을 충족했다면 세금을 물지 않아도 된다.

반대로 건물 철거 전에는 1가구 2주택자로 보고 양도소득세를 내야한다.

재개발.재건축 주택을 한 채만 갖고 있는 상태에서 건물 철거 후에 다른 주택을 매입하지 않고 새로 완공된 주택으로 이주하는 경우는 공사기간도 보유기간으로 인정된다는 사실도 알아둘 필요가 있다.

황재성기자