조합아파트 7월부터 시공보증

저금리 기조가 몇년째 지속되면서 부동산 투자에 관심을 갖는 사람들이 많다. 이 렇듯 부동산은 투자대상으로 뿐만 아니라 재산보전 차원에서도 누구나 관심을 갖 는 부문이다. 최근 제도가 변경됐거나 선례가 될 부동산 관련 상식을 간추려 본다 .

◆20가구 미만 아파트 무통장 청약=20가구 미만의 아파트는 청약통장 없이도 분양 받을 수 있다. 따라서 이 상품은 인터넷 청약 등을 통해 분양되기도 한다. 실제로 서울에서는 재건축 아파트 중 조합원분을 제외하고 20가구 미만인 아파트 를 청약자격 제한 없이 인터넷으로 분양하는 경우가 생겨나고 있다. 일반분양 물 량이 20가구 이상이면 '주택건설촉진법'의 적용을 받아 청약통장 1순위 등의 요건 을 갖춰야 하지만 20가구 미만이면 적용대상에서 빠져 임의 분양할 수 있기 때문 이다.

◆조합아파트 시공보증(분양보증) 7월부터=대한주택보증은 시공사의 시공보증을 의무화한 '도시 및 주거환경정비법'이 시행되는 오는 7월까지 시공보증에 대한 내 부 규정을 마련할 방침이다. 시공보증은 건설업체가 부도나더라도 대한주택보증에 서 다른 업체를 선정, 공사를 안전하게 마무리할 수 있도록 착공 신고일부터 사용 검사일까지 공사이행을 책임지는 제도이다.

일반 분양아파트는 의무적으로 분양보증을 받기 때문에 입주예정자들이 안심할 수 있지만, 조합아파트는 그렇지 못해 이 제도를 도입하게 된 것. 하지만 직장이나 지역조합 아파트의 경우는 시공보증을 의무적으로 받을 수는 없다. '도시 및 주거 환경정비법'이 아닌 '주택건설촉진법'의 규정을 적용받기 때문이다.

◆공사장 진동 피해 배상결정=중앙환경분쟁조정위원회는 서울 성북구 하월곡동에 사는 주민 117명이 "아파트 재건축 공사장의 진동으로 건물균열 등의 해를 입었다 "면서 10억8천여만원의 배상을 요구한 데 대해 시공업체인 두산건설㈜에게 9천4만 4천원(43명)을 배상하라고 이달 초 결정했다.

분쟁조정위는 또 공사중지명령을 받고도 사업을 강행한 시공업체를 검찰에 고발하 지 않는 등 행정규제를 소홀히 한 성북구청장에게도 '소음진동규제법' 집행을 철 저히 하도록 경고조치 했다. 분쟁조정위는 조사 결과 아파트 부지 산 중턱의 암반 발파 과정에서 기준치(0.2∼0.3㎝/sec)를 최고 0.38㎝/sec 초과했다고 덧붙였다.

◆개별공시지가 조사=건설교통부는 올해 개별 공시지가를 산정키 위해 지난 2일부 터 시.군.구별 토지특성 조사에 들어갔다. 감정평가사와 국세청 직원 등이 조사, 평가한 50만필지의 표준지 공시지가를 다음달 28일 공시한 뒤 이를 토대로 오는 3 월3~31일 개별 공시지가를 산정할 계획이다. 산정된 지가는 감정평가사 검증을 거 쳐 5월1~20일 토지소유자 열람과 의견제출 절차 등을 밟은 뒤 지방과 중앙토지평 가위원회 심의, 건교부장관 확인을 거쳐 6월30일 결정, 고시된다.

개별 공시지가는 관련 조세나 각종 부담금, 국.공유지 사용료 등의 부과 기준으로 삼기위해 매년 조사하는 것으로 올해 조사대상은 사유지 2천460만필지, 국.공유 지 240만 필지 등 전체 토지(3천520만필지)의 77%인 2천700만 필지이다.

◆건물기준시가 인상=단독주택이나 상가 등 건물을 팔 때 내는 양도소득세와 상속 또는 증여 받을 때 내는 상속.증여세를 계산하는 기준인 건물 기준시가가 올 1월 1일부터 5~7%가량 올랐다. 국세청은 단독주택.상가.빌딩.공장.창고 등 아파트와 연립주택을 제외한 전국 600 만동의 일반건물의 세금계산에 적용하는 '2003년도 건물 기준시가'를 지난달 29일 고시했다. 관계자는 "건축비와 부동산가격 상승 등을 고려해 건물기준시가를 계 산하는 출발점인 건물 신축가격 기준액을 ㎡당 42만원에서 46만원으로 9.5% 올렸 다"며 "하지만 건물 감가상각 등을 고려하면 실제 상승률은 5~7%"라고 밝혔다.

국세청은 특히 고급 건축자재를 쓰거나 첨단 공법으로 건축된 대도시 고가 건물은 최고 40%까지 대폭 상향 조정하고, 지방 중소도시나 농촌 지역의 건물에 대해서 는 하향 조정해 도농(都農) 간의 형평성을 보완했다고 밝혔다. 건물 기준시가 산정 방법과 각 지수를 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통해 확 인할 수 있으며, 전화 세무상담센터(1588-0060)나 전국 99개 세무서의 납세자보호 담당관을 통해서도 안내를 받을 수 있다.

◆타인 명의 부동산 실소유주에게 줘야=다른 사람 명의로 부동산을 구입, 보유하 는 것을 금지하고 실명전환토록 한 '부동산실명법'을 위반했더라도 실제 소유주가 명의상 소유주로부터 부동산을 찾을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원은 최근 "장모 명의로 사뒀던 아파트를 돌려 달라"며 이모씨가 처남 등을 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 상고심에서 원고 일부승소 판결한 원심을 확 정했다.

재판부는 판결문에서 "피고가 부동산실명법 시행에 따라 원고의 아파트에 관한 소 유권을 취득한 것은 부당이득을 취한 것으로 봐야한다"며 "피고는 부당이득을 취 한 아파트를 원고에게 반환할 의무가 있다"고 밝혔다. 하지만 부동산실명법을 위반한 사람은 부동산가의 최고 30% 과징금과 함께 5년 이 하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금을 감수해야 한다고 덧붙였다.

◆아파트 층간소음 기준 강화=아파트 층간소음 기준이 처음으로 법제화, 올해부터 시행되면서 바닥이 지금보다 2㎝ 가량 두꺼워져 분양가도 평당 5만원 안팎으로 오를 전망이다. 건설교통부는 아파트의 층간 소음을 줄이기 위한 바닥충격음 기준을 경량충격음( 작은 물건이 떨어지거나 긁히는 소리)은 58㏈ 이하, 중량충격음(어린이 뛰는 소리 )은 50㏈ 이하로 각각 정하기로 했다.

건교부는 이런 내용의 주택건설기준 등에 관한규정 개정안이 최근 규제개혁위원회 분과위원회를 통과함에 따라 관련 절차를 거쳐 내달중 공포한 뒤 준비기간 등을 감안, 1년이 지나 사업계획 승인을 신청하는 아파트부터 적용할 예정이다. 이에따라 주택업체는 아파트 건설시 자체적으로 기준에 맞추거나 건교부장관이 이 를 충족하도록 정해 고시하는 표준 바닥구조로 시공해야 한다. 기준은 식탁의자를 끄는 소리가 아래층에 들리지 않고 어린이가 뛰어 울리는소리가 불쾌감을 주지 않을 정도의 수준으로 기존 580만가구의 아파트 가운데 53%가 이에 미달한다고 건 교부는 설명했다.

기준에 맞추려면 아파트 바닥이 현재의 135~180㎜에서 20㎜ 가량 두꺼워져야 하고 이로 인해 32평형 기준 150만~200만원의 분양가 상승요인이 생길 것으로 건교부 는 추정했다. 건교부는 이밖에 같은 규정을 개정, 어린이가 계단이나 발코니 난간에서 떨어지지 않도록 난간 높이를 110㎝에서 120㎝로 높이고, 간살의 간격을 15㎝에서 10㎝로 줄여 촘촘히 배치토록 할 방침이다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com