7월부터 달라지는 것들

재건축 아파트 호가가 급등하고 있는 가운데 건설교통부가 경보를 발령했다.

특히 서울 강남구가 경제적 효용가치도 따져 재건축 허용 여부를 결정하겠다고 밝힌데 대해 '법을 무시하겠다는 발상'이라고 일축했다.

다음은 아파트 재건축과 관련해 투자자들이 따져봐야 할 조건.

▨지구단위계획 수립 여부=오는 7월 도시 및 주거환경정비법이 시행되기 전에 시공사를 선정하거나 안전진단을 통과하더라도 서울시의 경우 재건축 대상 아파트가 300가구, 부지가 1만㎡(3천평) 이상이거나 또는 저층지역 아파트의 높이가 7층 이상이면 도시계획절차에 따라 정비구역으로 지정한 뒤 지구단위계획을 세워야 한다.

따라서 계획 수립 기간이 최소 3개월 이상 걸리는 점을 감안하면 7월 이전에 사업계획을 승인받기 사실상 어려워 새 법을 적용받게 되기 때문에 지금과 같은 용적률 등을 적용받을 수 없다는 것.

▨용적률 등 개발밀도=재건축 아파트는 해당지역에 적용되는 용적률과 높이의 제한을 받게 된다.

즉 1종으로 분류되면 용적률은 150%, 높이는 4층 이하로, 2종에 해당되면 용적률은 200%, 높이는 12층 이하로 제한되고 3종으로 구분되면 높이 제한은 없지만 용적률은 250% 이하로 한정된다는 것.

▨추진단계별 적용될 법령=사업 추진 단계별로 새 법인 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받느냐, 옛 법인 주택건설촉진법의 적용을 받느냐가 결정된다.

조합설립추진위원회를 구성했거나 시공사를 선정했거나 안전진단을 신청한 경우라면 재건축 가능 여부가 극히 불확실하고 예비안전진단을 통과했더라도 정비구역지정 등의 절차를 거쳐야 하기 때문에 주민들이 원하는대로 될지 장담할 수 없다.

물론 새 법이 시행되고 서울시가 재건축 연한을 30년 이상으로 정할 경우 그 이하 아파트는 재건축 자체가 불허된다.

건교부는 이밖에 주택건설촉진법과 서울시 지침에 건설안전전문가로 안전진단평가단을 구성하라고 명시돼 있음에도, 서울 강남구가 이를 경제적 효용가치를 포괄하는 자문위원회로 대체하고 의결방식도 만장일치에서 다수결로 전환하겠다고 밝힌 것과 관련, '법을 무시하는 발상'이라고 지적했다.

일부 지자체가 오히려 재건축 기대심리를 자극하고 있다는 것.

건교부는 서울시에 안전진단 절차를 엄격히 운영하라고 통보하는 한편 지구단위계획 승인시 안전진단 평가 과정을 충분히 살펴 처리할 것을 요청했다.