[부동산이야기]<물권과 채권>

채권인 가압류, 경매때 권리 제약 단순임차권자는 확정일자 갖춰야

부동산 등기부에는 부동산 소재지의 지번, 지목, 면적, 구조, 용도와 물권(物權, 소유권'지상권'지역권'전세권'(근)저당권)과 채권(債權, 가압류'우선변제권 있는 압류), 순위보전을 위한 가등기 및 기타 가처분, 예고, 환매등기, 경매개시결정등기 등 등기권리자와 등기의무자가 있다. 또 변경, 말소, 멸실, 부기등기 등이 등재돼 있다.

이 중 물권은 부동산 등 어떤 특정 물건(物件)에 대해 배타적 지배를 할 수 있는 대물적(對物的) 권리로서, 물권을 가진 자는 당해 물건을 사용'수익하고 처분할 수 있으며 제3자에 대해 자신의 권리를 주장할 수 있다.

점유권과 유치권, 질권도 민법에 규정된 8가지 물권에 속하지만 등기부 상에는 나타나지 않으며, 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.(민법 제185조)

반면 채권은 특정한 당사자(채무자)에 대해서만 자신의 채권을 주장할 수 있는 청구권(請求權)이자 상대권(相對權)으로서, 제3자에 대해 자신의 권리 주장이 불가능하다.

관습법상 물권으로는 분묘기지권, 법정지상권이 있으며 다른 법률에 정한 물권으로는 상사유치권, 선박저당권, 자동차저당권, 광업권, 어업권 등이 있다.

예컨대 물권인 소유권은 소유 중인 부동산을 내 마음대로 사용'수익 및 매각'처분할 수 있는 권리이다. 저당권은 남에게 돈을 빌려주면서 채권을 확보하기 위한 담보로 채무자의 부동산에 설정하는 권리이다. 전세권은 남의 부동산을 사용하거나 수익을 올리기 위해 임차보증금을 내고 당해 부동산 등기부에 등재한 경우이다. 그러나 전세권 등기를 하지 않았다면 단순임차권이므로 채권에 속한다.

담보물권(擔保物權)인 저당권과 용익물권(用益物權)인 전세권은 일정 조건을 갖춘 경우 별도의 법 절차 없이 법원에 경매를 신청할 수 있다. 하지만, 채권은 특정 당사자(채무자)에 대한 급부(給付) 청구의 권리만 있는 대인권(對人權)이어서 채무자에게만 자신의 채권을 주장할 수 있고 부동산 등 물건(物件)에 대해서는 독점적, 우선적 권리를 주장할 수 없다. 따라서 채무자 소유의 재산이 있어도 바로 경매를 신청할 수 없다.

가령 누구에게 돈을 빌려주고 약속어음이나 차용증을 받는다면 이러한 증서들은 채권을 청구하기 위한 증서일 뿐이어서, 공시(公示)의 방법으로 가압류를 선행(先行)했더라도 채권에 대한 차용금반환청구소송절차를 거쳐 확정판결을 받아야만 상대방 부동산에 대한 경매를 신청할 수가 있다.

채권인 가압류는 경매 과정에서 이해관계인으로 취급되지 않을 뿐더러 비록 선순위라 할지라도 채권공평주의에 따라 안분(비율) 배당을 받는다. 즉, 등기 시점은 앞서지만 후순위 물권과 채권에 우선하지 못하고 선'후 구별 없는 대접을 받을 뿐이다. 다만, 단순임차권자의 경우 채권이지만 확정일자를 갖추고 있다면 배당에서 물권(저당권 등)과 동일한 대우를 해준다.

그리고 등기부 상에 근저당 및 압류, 가압류가 등재되기 전에 전입신고를 한 대항력 있는 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제3항 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'의 규정에 의해 새로운 소유자에게 자신의 계약기간을 주장할 수 있다. 또 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 대항할 수도 있다. 이는 주택임대차보호법이 민법의 우위에 있는 특별법이기 때문이다.

하갑용 리빙경매 대표