부동산 개발 인허가 지연에 디벨로퍼 66% "큰 어려움"

국토부 조사서 사업자 10명 중 8명 "행정청 요구 수용"
인허가 1개월 단축 땐 금융비용만 3천억원 이상 절감

경기도 하남 미사신도시의 아파트 전경. 2023.6.11. 홍준표 기자

부동산 개발사업자 10명 중 7명이 인허가 지연을 사업 추진의 큰 어려움으로 꼽는 것으로 나타났다. 이재명 정부가 주택 공급 확대를 위해 인허가 기간 단축을 공약한 가운데 개발업계가 최대 불확실성으로 여겨온 인허가 지연 문제 해결에 관심이 집중된다.

15일 국토교통부가 건축공간연구원(auri)에 의뢰해 부동산 개발사업 관계자 317명을 대상으로 실시한 설문조사 결과 66%가 '부동산 개발사업 추진 시 인허가가 큰 어려움으로 작용한다'고 답했다. 또 최근 3년간 인허가 지연으로 피해를 봤다는 응답은 40.4%에 달했다. '사업 지연 우려로 가급적 행정청 요구를 수용한다'는 답변도 80.6%로 나타나 개발업자들이 인허가권자인 지방자치단체 눈치를 보며 사업을 추진하고 있는 실정이 드러났다.

인허가 지연은 주로 토지 용도변경이나 각종 영향평가 심의, 사업계획 승인 단계에서 발생한다. 사업 유형과 규모에 따라 건축·경관·교통영향평가·교육환경 등 여러 분야 심의와 법령·규정 검토를 통과해야 사업이 승인되는데, 정상 진행돼도 상당한 시일이 걸린다. 특히 자치단체가 무리한 설계 변경이나 명확한 기준 없는 기부채납을 인허가 조건으로 요구하는 경우가 사업 추진을 어렵게 하는 주요인으로 지적됐다.

국토부가 수집한 사례를 보면 한 아파트 재건축 과정에서 담당 자치단체가 용적률과 층고 인센티브 조건으로 노인 복지시설 설치를 요구했다. 일부 주민 반발로 사업이 표류하다 주민 설문조사를 거쳐 수용이 결정됐지만 1년 이상 절차가 지연됐다. 한 오피스텔 단지 인허가 과정에서는 자치단체 건축심의에서 단지 내 석가산(돌을 쌓아 산 모양을 만드는 고급 조경물) 설치 의견이 나오기도 했다.

auri 관계자는 "보통 기부채납으로 공원 조성을 요구하는 경우는 흔하지만 이렇게 구체적으로 특정 인공 조경을 만들라는 경우는 드물다"고 했다.

기부채납 요구를 수용했지만 결과적으로 사업성이 떨어져 손해를 보는 사례도 있었다. 한 주상복합 건설사업자는 기부채납 조건으로 용적률을 200% 올려주는 인센티브를 받기로 했으나, 네 차례 경관위원회 심의를 거치며 단지 규모는 1개 동이 줄고 용적률 인센티브도 100%로 반토막 났다. 하지만 기부채납 조건은 변경되지 않았다.

인허가 지연은 금융비용 증가로 이어져 결국 분양가 상승 요인이 된다. 부동산 개발사업 초반에는 제2금융권에서 고금리 브릿지론을 이용하다 사업 진행 후 저금리 대출로 갈아타는데, 인허가가 지연되면 이자비용이 늘어나 이를 분양가격에 반영하기 때문이다. 정부는 인허가 기간을 1개월만 줄여도 절감되는 금융비용이 3천억원 이상에 달한다고 추산했다.

국토부 관계자는 "3천억원은 브릿지론 금리 인하 상황을 고려한 금액이고, 이자율이 두 자릿수까지 가는 등 여건에 따라 금융비용은 배 이상 증가할 수도 있다"고 설명했다.

국토부는 인허가를 둘러싼 자치단체-사업자 간 이견 조정, 자치단체 유권해석 제공 등 인허가 기간 단축을 지원하는 '신속 인허가 지원센터'를 연내 출범할 계획이다.