정부, 리츠 방식 개발사업 본격 추진…지역주민과 개발이익 공유

국토부, 19일 정부-지자체 협의회 개최
서울시 용산국제업무지구·경기도 3기 신도시 적용

리츠 방식 개발에 따른 사업구조 변화. 2025.6.19. 국토교통부 제공

정부가 부동산 개발이익을 지역 주민과 공유하는 리츠(REITs·부동산투자회사) 방식 개발사업을 본격 추진한다. 안정적 자기자본 기반 프로젝트리츠 도입으로 사업 건전성을 높이고, 주식 공모를 통해 실질적인 지역 상생도 꾀한다는 구상이다.

국토교통부는 19일 한국리츠협회에서 '리츠 방식 개발사업 활성화'를 위한 정부-자치단체(지방공사) 협의회를 열고, 리츠를 통한 도심개발 모델을 소개하고 각 자치단체 추진현황을 공유했다. 이는 최근 부동산투자회사법 개정으로 프로젝트리츠와 지역상생리츠의 법적 근거가 마련됨에 따른 조치다.

리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모집해 전문 자산운용사가 부동산을 개발·운영한 뒤 수익을 투자자에게 배당하는 구조의 부동산 간접투자기구다. 이번 법 개정으로 리츠는 개발사업에도 적극 활용할 수 있는 기반을 갖췄다. 특히 자기자본의 2배(주총 특별결의 시 최대 10배)까지 차입이 가능하다는 법적 한도 안에서 안정적 재무구조를 갖출 수 있어, 과거 프로젝트금융투자회사(PFV) 중심 부동산 개발보다 시장변동성에 덜 민감하다.

이번 협의회에는 4개 자치단체와 12개 지방공사, 한국토지주택공사(LH) 등이 참석했다. 먼저 서울시는 용산국제업무지구 개발에 지역상생리츠를 우선 적용할 방침이다. 서울주택도시공사(SH)가 업무복합존 부지를 대상으로 직접 개발을 추진한다.

경기도는 경기주택도시공사(GH)와 함께 '경기기회리츠'를 구성해 3기 신도시 주요 택지를 대상으로 헬스케어리츠, 공공인프라리츠, 테크리츠를 도입할 계획이다. 이들 리츠는 시니어 주택, 공공 사회간접자본(SOC), 데이터센터·재생에너지 등 각 분야에 특화된 개발·운영을 맡는다. 해당 리츠는 지역 주민에게 우선 공모한다.

인천도시공사(iH)는 제물포역 인근 도심 공공주택 복합부지 9만㎡에 프로젝트리츠를 적용해 2031년까지 모두 3천497가구를 공급할 계획이다. 내년 리츠 영업인가를 시작으로 2026년 착공, 2031년 입주, 2041년 리츠 청산 순으로 추진된다.

국토부는 이번 협의회를 계기로 도시규제 특례와 리츠 결합 가능성도 모색할 방침이다. 리츠 개발에 대해 용적률 상향, 공공 기여 확대 등 인센티브를 제공해 민간 참여를 유도한다는 것이다.

김규철 국토부 주택토지실장은 "안정적 자기자본을 갖춘 프로젝트리츠의 도입으로 시장 전반의 사업 건전성이 강화될 수 있을 것으로 기대한다"며 "정부와 자치단체 간 협업을 통해 리츠 방식 지역개발을 활성화해 실물 부동산에 쏠리는 투기 수요를 분산하고, 사업이익이 소수가 아닌 다수 국민에게 제공될 수 있도록 부동산 산업 패러다임을 전환하겠다"고 했다.