악성 미분양 13년 만에 최대…대구 36% 급증, 주택시장 '경고등'

준공 후 미분양 3만가구 돌파…2012년 이후 최고 수준
착공 회복·준공 급감 엇박자…수도권-지방 분양 양극화 확대

2026년 2월 전국미분양주택현황 인포그래픽. 2026.3.30. 국토교통부 제공

팔리지 않은 채 준공까지 된 '악성 미분양'이 3만가구를 넘어서며 13년 만에 최대치를 기록했다. 대구는 준공 후 미분양이 한 달 새 36% 넘게 불어나 지역 주택시장에 다시금 경고등이 켜졌다.

31일 국토교통부가 발표한 '2026년 2월 주택통계'에 따르면 2월 말 기준 전국의 준공 후 미분양은 3만1천307가구로 전달(2만9천555가구)보다 5.9%(1천752가구) 늘었다. 이는 2012년 2월(3만1천452가구) 이후 가장 많은 수준이다. 역대 최고치는 2009년 5월 기록한 5만4천141가구다.

전체 미분양(6만6천208가구)은 전월 대비 0.6% 소폭 줄었지만, 준공 후 미분양만 늘며 시장의 질적 악화가 뚜렷해졌다.

대구의 악성 미분양은 2월 말 4천296가구로 전월(3천156가구)보다 1천140가구, 36.1% 급증했다. 준공 후 미분양 증가 폭이 전국 17개 광역시·도 중 가장 컸다. 지난달 남구와 달서구에 대규모 주거단지가 입주를 시작했지만 상당 물량이 소화되지 못한 점이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

대구의 전체 미분양(5천256가구)도 비수도권에서는 충남(8천146가구), 부산(7천236가구)에 이어 세 번째로 많았다. 다만 대구의 전체 미분양은 2022년 말 1만3천445가구에서 꾸준히 줄어드는 추세여서 전체 재고 해소 흐름 속에 준공 후 미분양만 되레 급증하는 이중적 구조가 나타나고 있다.

경북의 전체 미분양은 5천52가구로 1월과 비교해 0.7% 늘었고, 준공 후 미분양은 3천174가구로 94가구 줄었다.

주택 공급 지표는 엇갈린 흐름을 보였다. 착공은 살아나는 반면 준공은 급감한 것.

올해 1~2월 누계 착공은 2만6천109가구로 지난해 같은 기간보다 29.0% 늘었다. 대구는 2월 착공이 627가구로 지난해 같은 달(254가구)의 2.5배에 달했고, 경북도 929가구로 지난해 같은 달(152가구)의 6배를 넘어 착공 회복세가 뚜렷했다.

착공 선행지표인 인허가도 대구는 2월 161가구로 지난해 같은 달(19가구)보다 7.5배 급증했고, 경북은 389가구로 작년(786가구)의 절반 수준이었다.

반면 준공은 전국적으로 크게 줄었다. 1~2월 누계 준공은 3만7천404가구로 지난해 같은 기간(7만7천908가구)보다 52.0% 감소했다. 경북의 준공은 1~2월 누계 512가구로 1년 전(2천339가구)의 78.1% 감소했으며, 대구는 3천591가구로 지난해(4천840가구)보다 25.8% 줄었다.

분양 시장에서는 수도권이 폭발적으로 늘고 비수도권은 급감하는 양극화가 심화됐다. 1~2월 누계 수도권 분양은 1만3천293가구로 지난해 같은 기간(3천617가구)보다 267.5% 급증한 반면 비수도권은 5천531가구로 지난해(9천208가구)보다 39.9% 급감했다. 대구는 1~2월 분양이 한 건도 없었고, 경북은 1천4가구로 지난해(548가구)보다 83.2% 증가했다.

주택 거래량은 매매가 줄고 전월세 중 월세가 늘어나는 흐름이 뚜렷했다. 2월 전국 매매거래량은 5만7천785건으로 전달보다 6.0% 줄었으나, 지난해 같은 달보다는 14.0% 늘었다.

대구 매매거래는 2천522건으로 지난해 2월보다 20.0% 증가했다. 전월세 거래에서는 월세 비중이 68.3%로 지난해 같은 달(61.4%)보다 6.9%포인트(p) 높아져, 전세에서 월세로의 전환이 가속화되고 있음을 보여줬다.