까다로워진 건축 투자자들 주의 필요

다음달부터는 아파트 재건축이 현재보다 어렵게 된다.

아파트 재건축 요건을 더욱 까다롭게 한 '도시 및 주거환경정비법'이 본격 시행되기 때문이다.

따라서 재건축 기대감으로 투자하려는 사람들도 주의를 해야 한다.

'도시 및 주거환경정비법'이 시행되면 재개발 및 재건축 수요가 많은 인구 50만 이상의 도시에서는 10년 단위로 도시·주거환경정비 기본계획을 수립해야 한다.

기본계획 의무수립 대상 지역은 서울과 광역시는 물론이고 포항, 창원, 수원, 성남, 고양, 부천, 안양, 청주, 전주, 안산 등이다.

또 300가구 또는 1만㎡ 이상의 경우엔 반드시 정비구역으로 지정해야 한다.

그 미만은 20가구 이상 공동주택에 대해서만 정비구역 지정여부에 관계없이 재건축을 허용한다.

단 재개발이나 주거환경개선사업이 필요한 곳은 재건축 정비구역으로 지정할 수 없다.

300가구 미만의 경우 정비구역으로 지정치 않아도 재건축이 가능하지만 사업승인 외에 건축허가를 받은 경우도 기존주택이 20가구 이상이어야 한다.

재건축 대상 중 조합원의 10분의 1 이하 범위에서 기존 건물을 존치 또는 리모델링하고 나머지만 재건축하는 '부분 재건축'이 허용된다.

또한 재건축도 현행 재개발처럼 조합원분에 대한 분양공고와 분양신청 절차를 거쳐야 하며 분양 미신청 조합원에게는 150일 이내에 현금정산하되, 재건축 미동의자도 분양신청이 가능하도록 했다.

재건축에 있어서 첫 단추격인 안전진단은 준공 20년이상으로 하되 구체 범위는 시장·도지사가 따로 정할 수 있도록 했고, 안전진단 실시여부는 시·군·구청장이 결정하되 필요하다면 시·도지사의 사전평가를 받아야 한다.

진단결과는 유지관리, 리모델링, 재건축 유보 또는 재건축 실시 등으로 나온다.

재건축 추진위원회는 지금까지는 주민 일부가 임의구성할 수 있었지만 다음달부터는 토지소유자의 절반이상 동의를 얻어 시·군·구청의 승인을 받아야 합법화된다.

조합설립인가는 현행처럼 전체 소유자의 5분의 4, 동별 3분의 2 이상 동의하면 되지만 주택이나 토지 중 하나만 소유한 사람은 조합원이 될 수 없다.

하지만 기존주택이 20가구 이상이면 조합원이 10명 미만이더라도 조합설립인가를 받을 수 있다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com