후분양제-득과 실

지난 3일 발표된 정부의 '아파트 후분양제' 활성화 방안에 대해 부동산 전문가들은 일단 실수요자의 선택권 확대 및 시장안정이라는 측면에서 상당히 바람직하다는 반응을 보이고 있다.

주택업체들이 분양률을 높이기 위해 설치하는 화려한 모델하우스와 달리 실제 마감재나 옵션 품목이 빈약하거나 층간소음, 실내오염 등의 문제가 있는지 여부를 주택 수요자가 직접 점검, 계약을 할 수 있게된 때문이다.

대구지역 주택분양대행사 리코의 최동욱 대표는 "유독 우리나라에서만 시행하고 있는 선분양제로 인해 지금까지 실수요자들이 실제 주택상품을 점검이나 품평도 못하고 입주, 이런저런 민원이 발생했으나 이제 그같은 문제는 사라져 실수요자 입장에서는 환영할만한 일"이라고 말했다.

◆후분양제 효과

후분양제를 도입할 경우 주택업체가 분양가를 터무니없이 높게 책정하거나 인근 거주환경을 과장되게 홍보해 실제 주거가치보다 높게 매겨진 주택가격을 실수요자들이 부담해야했던 관행이 사라지게 된다.

현재는 아파트를 분양받을 때 모델하우스만 보고 고르지만 후분양제가 도입되면 사정이 달라진다.

또 아파트 시공 중 시공사 부도에 따른 분양계약자 피해도 없어진다.

현재 건설사가 부도를 내면 대한주택보증을 통해 돈을 돌려받거나 다른 건설사가 공사를 대신해주지만 입주지연 등 피해를 입을 수밖에 없다.

하지만 후분양제가 도입되면 이같은 피해를 최소화할 수 있다.

또 분양당시 모델하우스와 실제 집이 달라 발생할 수 있는 분쟁도 해결할 수 있다.

분양시점과 입주시점의 가격 차이를 노린 주택투기 자체가 불가능해 진다는 것도 이점이다.

후분양제가 본격 도입되는 오는 2012년 이후부터는 분양권전매시장 자체가 사라질 전망이다.

◆역기능

하지만 후분양제가 반드시 실수요자에게 유리하게 작용하진 않을 것이란 전망도 있다.

주택 시공시 금융비용을 건설업체가 모두 부담함에 따라 후분양제 도입 초기에 아파트 분양가격이 급등할 수 있다는 점이다.

건설사로선 그동안 분양대금으로 조달해왔던 공사비 등을 자체자금으로 조달하거나 빌려야하기 때문에 금융비용 부담이 그만큼 늘어나게 된다.

국토연구원은 주택업체들이 선분양때와 같은 수익률을 보장받기 위해 절반 공정에서 분양하는 경우와 준공뒤 분양하는 경우로 나눠 분양가를 책정한다면 소형은 각각 8.3%와 11.1%, 중형은 8.3%와 11.6%, 대형은 8.4%와 12.1% 가량 분양가가 오를 것으로 추정했다.

또 주택수요자의 경우 그동안 계약금과 4~6회의 중도금, 잔금으로 나눠내던 분양금을 짧은기간내에 내야하는 부담을 안을 전망이다.

한라주택 최원근 총무부장은 "후분양제 도입 업체에 대한 국민주택기금 지원이 확대되지만 결국 건설업체들이 부담해야 할 금융비용은 크게 증가하며, 그 금융비용이 분양가에 포함돼 분양가가 상당폭 인상될 수밖에 없을 것"이라고 전망했다.

또한 장기적으론 후분양제 도입으로 대형 건설업체와 중소업체간 '부익부 빈익빈' 현상이 심화되고 전체 주택 공급물량도 줄어들 수밖에 없다는 지적도 있다.

사업자금을 조달할 수 없는 업체는 스스로 사업을 포기할 수밖에 없기 때문이다.

지역의 한 건설업체 임원은 "후분양제가 도입되면 금융 조달능력이 떨어지는 중소건설업체들은 상당수 대형 프로젝트를 추진할 수 없게 되고 덩달아 주택공급물량이 축소될 수밖에 없다"고 말했다.

공공아파트에 대한 후분양제가 전지역으로 확대되는 오는 2007년부터는 주택공급물량이 눈에 띌 정도로 줄어들 수도 있다

이같은 전체 주택 공급물량 축소는 시장논리에 따라 결국 주택가격 상승을 가져올 수밖에 없으므로 이에 대한 보완책 마련이 다각적으로 검토돼야 한다는 게 업계 및 부동산시장의 목소리다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com