'상가 투자 주의보' 발령

'상가 투자 주의보'가 내려졌다.

지난 2001년 이후 대구시내에서 아파트와 주상복합 분양 및 건설이 러시를 이루면서 관련 상가 공급량도 크게 늘어나 투자수익이 기대치에 못 미칠 가능성이 있기 때문이다.

저금리 기조로 정년퇴직자 등이 임대수익을 위해 아파트나 주상복합 또는 복합상가빌딩의 상가를 분양받으려는 경향이 나타나자 이를 악용한 상가분양 전문업체들의 공략이 거세지면서 자칫 평생 모은 재산을 한 순간 탕진해버릴 우려도 있다.

특히 최근 들어서는 복합상가빌딩이나 테마상가들이 일정 기간 고정 임대수익을 보장한다는 조건을 내세우며, '호객'행위를 하고 있어 투자자들 주의가 요망된다.

실제로 대구권의 한 복합상가빌딩은 내년 9월 입점을 앞두고 올 들어 분양에 들어가면서 3년간 연 12%의 임대수익을 보장해준다는 조건을 제시, 높은 분양률을 기록한 것으로 알려졌다.

대구시내 한 테마상가도 3년간 연 11.5%의 임대수익 보장을 분양조건으로 내세우고 있다.

물론 이처럼 파격적인 조건을 내세우는 상가라고 해서 무조건 '리스크'를 안고 있는 것은 아니라는 게 부동산업계 시각이기도 하다.

분양 당시엔 상권이 나빠 수익을 기대하기 어렵거나 수익률이 떨어지더라도 주변에 대단지 아파트가 들어오거나 도로가 신설되는 등으로 입지가 집객력을 키워나갈 경우엔 상황이 달라지기 때문이다.

하지만, 일부 업체의 경우 분양받은 사람에게 내줄 일정액의 임대수익금액을 분양가에 포함하는 경우도 있다.

분양받는 사람은 내 돈을 미리 내놓고 확정 임대수익금으로 받아쓰는 꼴이 되고만다.

따라서 아파트나 주상복합 등 고정상권이 어느 정도 확보돼 있는 상가는 물론이고 최근 대구의 도심인 중구나 칠곡지구, 성서 등 곳곳에서 들어서고 있는 복합상가빌딩이나 테마상가의 경우는 "확정 임대수익 보장"이라는 분양조건에 상관없이 시장조사를 철저히 한 뒤 분양계약서에 도장을 찍을 필요가 있다.

우선 아파트 상가는 해당 아파트의 가구 수와 평형대 구성, 인근 단지를 합한 가구 수 등을 바탕으로 영업성을 도출해낸 뒤 계약할 것인지, 말 것인지를 결정해야 한다.

또 해당 아파트 주민들의 생활수준을 바탕으로 개설업종을 선정하고, 임대수익금을 따져 분양금액의 적정성 여부를 가려야 한다.

중소형 평형대로 구성된 아파트의 경우 대단지이더라도 인근에 재래시장이 있으면 몇몇 생활 필수업종을 제외하고는 장사가 안돼 임대수익률이 떨어진다는 사실을 예상할 필요가 있다.

전문가들은 아파트 상가의 경우 단일단지의 가구 수가 500가구 내외는 돼야 한다고 말한다.

최근 러시를 이루고 있는 1동짜리, 100~200가구 수준의 주상복합 또는 아파트에 달린 상가는 특히 주의할 필요가 있다.

전 가구가 이용한다 해도 하루 100가구에 그친다는 말이기 때문이다.

상가 위치가 지나가는 도로인지, 사람들이 머무는 곳인지도 잘 따져봐야 한다.

유동인구가 많아야 상권이 살아난다는 얘기다.

수성구 만촌동 모든부동산 김재식 공인중개사는 "물고기를 잡을 때도 물살이 세지 않아 평소에 물고기가 잘 모이는 곳이어야 많은 물고기를 잡을 수 있다"며 가급적 유동인구가 많은 곳에 관심을 가지라고 조언한다.

나홀로 아파트나 주상복합 상가의 경우 준공 때까지 미분양으로 남아 있기가 십상인데 일부 업체의 경우 건설현장에 "회사보유분 상가 특별분양" "잔여 상가 특별분양" 등의 플래카드를 내걸어 분양에 안간힘을 쏟고 있지만 이에 현혹되지 말고 철저한 상권 및 개업 예정 업종분석을 바탕으로 계약 여부를 결정해야 한다.

더욱이 주상복합의 경우 터파기공사나 골조공사 50% 내외에서 상가 분양을 서두르는 경우가 있는데 각별한 주의가 요망된다.

상가의 경우 분양보증을 받지않기 때문에 어느 정도 '리스크'를 감수해야 하는 면도 그렇지만 무엇보다 실체가 없는 상가를 2, 3년 전에 분양받아 금융부담을 안을 필요가 없기 때문이다.

또 해당 건물이 완공될 시점에 주변 상권이 어떻게 변할지도 모르는 일이기 때문에 요모조모 잘 따져봐야 한다고 전문가들은 조언한다.

임대수익을 보장해 주는 획기적인 조건으로 분양하는 상가에 대해선 특히 상권분석을 철저히 할 필요가 있다

임대수익 보장기간이 끝난 뒤에도 임대를 못 할 경우엔 어떻게 처리할 것인가 등을 고민할 필요가 있다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com