정책기조 '부동산 시장 활성화' 선회

미분양 해소 방안 전망

정부가 미분양 아파트 해소 방안을 발표함에 따라 지방 부동산 시장에 미칠 파급 효과에 대한 기대감이 높아지고 있다.

건설업계에서는 미분양 방안에 세제 혜택뿐 아니라 대출 완화책까지 포함돼 있는데다 참여정부 이후 지속돼온 규제 일변도의 정부 정책 기조가 시장 활성화로 선회했다는 점에서 침체된 시장에 상당한 변화가 있을 것으로 기대하고 있다.

하지만, 미분양 아파트가 시장에서 수용할 수 있는 적정 한계점을 넘어선데다 분양가 고공행진의 영향으로 미분양 아파트의 분양 가격 또한 높아 미분양 해소에는 상당한 기간이 걸릴 것으로 전망되고 있다.

◆미분양 대책 뭘 담고 있나

정부가 마련한 미분양 대책은 크게 세제와 금융 방안으로 정리할 수 있다.

세제 혜택은 미분양 아파트 구매시 취득·등록세를 2%에서 1%로 인하하고 1주택자가 미분양 아파트를 구매할 경우 2년간 양도세 중과에서 제외시키는 것이 골자. 또 주택담보인정비율(LTV)도 현행 60%에서 최대 70%까지 높여주기로 했다.

화성산업 권진혁 영업부장은 "정부 조치가 뒤늦은 감이 있지만 바닥을 치고 있는 지방 부동산 시장에 상당히 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것"이라며 "정부가 지방 부동산을 바라보는 시각에 변화에 생겼다는 점도 크게 환영할 일"이라고 밝혔다.

정부는 앞서 지방 대도시에 대해 투기 지역 및 전매 제한 해제 등 규제를 완화했지만 부동산 시장 활성화에는 전혀 효과를 미치지 못했다.

특히 이번 조치는 얼어붙은 구매 심리에도 일부분 변화를 가져올 것으로 예상된다.

분양대행사 장백의 박영곤 대표는 "IMF때 정부가 내놓은 미분양 해소 방안도 이번 조치와 거의 유사하다"며 "시장이 워낙 침체돼 있어 단기적으로 활성화를 기대하기는 어렵지만 IMF때와 같이 실수요자 중심으로 구매 심리를 되살리는데 영향을 미칠 것"이라고 말했다.

◆추가 대책 필요

부동산 업계에서는 정부의 미분양 대책이 시행에 들어가더라도 '시장 활성화'에는 역부족일 것이란 주장도 만만치 않다.

IMF 당시의 대구 미분양 아파트가 5천700가구였지만 지난 4월 기준 지역 미분양 아파트가 1만6천 가구를 넘어서 있는데다 분양 가격이 높은 중대형이 전체 미분양의 60%를 차지하고 있는 탓이다.

이에 따라 지역 건설업계에서는 추가 대책의 필요성을 주장하고 있다.

한라주택 최원근 상무는 "분양 시장 침체의 가장 큰 원인이 양도세 중과에 따른 기존 아파트 거래 중단 현상인 만큼 미분양 아파트뿐 아니라 기존 1가구 2주택자에 대해서도 합산 가격이 6억 미만일 경우에는 양도세 중과에서 제외시켜야 한다"며 "지방 부동산 시장에서는 의미가 없는 분양가 상한제도 철폐 대상"이라고 지적했다.

한편, 정부의 이번 조치는 단기적 효과보다는 중장기적 관점에서는 시장에 도움이 될 전망이다.

올 들어 신규 분양이 급감하고 있는데다 미분양 아파트의 70% 정도가 올 겨울 입주 아파트로 내년 이후에는 시장에 공급되는 분양 단지나 입주 물량이 대폭 감소할 것으로 보여 정부의 미분양 대책이 시간이 지날수록 '시너지 효과'를 낼 것으로 전망되기 때문이다.

분양대행사 리코의 최동욱 대표는 "미분양 아파트 구입에 따른 대출 이자를 소득공제에 인정해 주는 등의 추가 대책이 나오면 실수요자 중심의 구매 수요가 빨리 살아날 수 있을 것"이라며 "미분양은 넘치지만 소형주택 부족 현상이 일어나고 있는 신규 분양 단지의 '소형 아파트' 의무 건립 부활 등 제도적 장치 마련도 필요하다"고 말했다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr