[알쏭달쏭 생활법률 상식] 상가건물에 투입된 자본 회수 방법

음식점 등의 영업을 위하여 상가를 임차한 경우 전 임차인으로부터 권리금을 주고 영업을 인수한 경우라도 본인의 영업을 위해서는 불가피하게 인테리어 등 새로운 시설물을 설치해야 하는 경우가 많습니다. 인테리어 등의 시설물에 투하되는 비용이 간소한 경우도 있겠으나 대부분의 경우 1년치 임차료와 보증금을 훌쩍 넘거나 심한 경우에는 상가 건물 자체의 가액에 필적하기도 합니다.

우리 상가임대차보호법의 경우 임차인에게 보장된 계약 갱신 청구의 연한이 5년에 불과하여 특별한 사정이 없으면 5년이 지난 후에는 상가를 비워줘야 합니다. 이러한 경우 상가에 투하된 비용을 어떻게 회수할 수 있을 것인지가 임차인에게는 중요한 문제가 아닐 수 없습니다.

1. 권리금을 통한 회수

현재 운영하고 있는 상가의 영업에 큰 문제가 없고, 해당 상가의 영업을 승계할 사람이 있는 경우 영업 승계의 대가로 받을 수 있는 권리금을 통하여 상가에 대한 투하자본을 회수할 수 있습니다. 2015년 개정된 상가임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고 있고, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우 이에 대한 손해를 배상하도록 하고 있습니다. 다만, 임차인에게 인정되는 계약갱신청구권의 상한인 5년이 지난 경우에도 임차인의 상가권리금 회수 기회가 보장되는지에 관해서는 하급심 판결이 엇갈리고 있는데, 조만간 대법원 판결을 통해서 정리될 것으로 보입니다.
권리금을 통한 투하자본 회수의 경우 새 임차인으로부터 그 대가를 회수한다는 측면에서 간명하고 편리한 해결책이 될 수 있으나 영업이 부진하여 영업을 승계할 새 임차인이 없거나, 계약 갱신 연한인 5년이 지난 경우 임대인이 권리금 회수에 비협조적이라면 소기의 목적을 달성하기 어려운 측면이 있습니다.

2. 필요비 또는 유익비 상환청구

임차인이 목적물을 사용수익하기 위하여 필요한 시설이 미비하여 이를 임차인의 비용으로 설치한 경우 그 비용을 필요비라고 합니다. 상가건물에 대한 인테리어 등 시설물은 임차인의 고유한 영업을 위하여 설치되는 경우가 많아 필요비로 인정되기는 어려운 경우가 많습니다. 그러나 음식점 용도의 건물에 도시가스가 연결되어 있지 않은 등 영업을 하기 위한 기초적인 설비가 되어 있지 않아 그 설치 비용을 지출한 경우라면 필요비 상환청구권을 행사하여 자금을 회수할 수 있습니다. 임차인이 그 비용으로 임차목적물의 객관적 가치를 증대시켰고, 임대차 종료 시에 그 결과가 그대로 남아 있는 경우라면 그 가치 상당액 또는 투하된 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 인테리어 과정에서 정화조를 교체하였다거나 벽체를 보강한 경우 등과 같이 상가건물의 객관적 가치를 증가시키기 위해서 비용을 투하하였다면 임대차 종료 시 그 비용의 상환을 구할 수 있습니다. 다만 본래 건물의 용도와는 다른 용도로 사용하기 위하여 시설을 설치한 경우, 즉 사무실 용도의 건물을 임차하여 음식점으로 사용하기 위해 주방시설 등을 설치한 경우에는 이를 건물의 객관적 가치 증대로 보기에는 어려워 유익비 상환청구의 대상이 되지 않습니다.

필요비와 유익비 상환청구권의 경우 당사자 사이의 합의에 따른 포기가 가능합니다. 임대차계약서에 '임대차 종료 시 임차인의 비용으로 원상회복하기로 한다'라는 조항이 있는 경우 이는 일반적으로 필요비 및 유익비 상환청구권의 포기 특약으로 해석되므로 주의할 필요가 있습니다.

3. 부속물매수청구권

임차인이 그 비용으로 상가의 편익을 위하여 설치한 물건 중 건물과는 독립하여 가치를 가지는 경우에는 임대차 종료 시 임대인에게 이를 매수할 것을 청구할 수 있습니다. 건물에 부속된 시스템 에어컨과 같은 것이 그 예입니다. 매수청구권의 대상이 되는 것은 사전에 임대인이 설치에 동의하거나 임대인으로부터 매수한 물건이어야 합니다. 부속물매수청구권의 경우 이를 배제하는 포기 특약은 무효이므로 그러한 특약이 있더라도 이를 행사할 수 있습니다.