아파트값 바닥인데, 이 참에 임대사업 나설까

7년이상 세 놓으면 각종 세금 혜택…임대수익·양도차익 함께 기대

주택 임대 사업이 절세와 재테크 수단으로 다시 관심을 끌고 있다.

정부가 '8·21 부동산 대책'을 통해 임대 사업자 등록 요건을 대폭 완화한데다 임대 사업자는 주택 취득과 보유, 양도시 각종 세제 혜택 등을 받을 수 있기 때문이다.

부동산 전문가들은 "현재 아파트 가격이 최근 몇 년간 가장 약세를 보이고 있는 만큼 여윳돈이 있는 투자자라면 주택 임대 사업이 또 다른 재테크 수단이 될 수 있다"며 "임대 수입뿐 아니라 일정 기간 보유 후 매도시 양도 차익 또한 기대할 수 있다"고 밝히고 있다.

◆임대사업 요건 및 유의 사항

현재까지는 5가구 이상을 매입해 10년 이상 임대해야 양도세 중과에서 배제되고, 종부세 비과세 혜택을 받았지만 '8·21 부동산 대책'으로 앞으로는 1가구 이상을 매입해 7년 이상만 임대하면 같은 혜택을 볼 수 있다.

특히 임대주택 규모도 기존 85㎡ 이하에서 149㎡(45평) 이하로 확대됐다. 단 취득 당시 주택의 공시가격이 3억원 이하여야 한다. 대구 지역은 전체 주택의 95% 이상이 공시 가격(시세의 80% 이하 수준) 5억 이하인 만큼 일부 대형 아파트를 제외하고는 대부분이 임대주택 요건이 되는 셈이다. 또 전용면적 60㎡ 이하 주택 두채 이상을 5년 이상 임대하면 취득·등록세를 면제받게 된다.

이에 따라 여유자금이 있다면 누구나 임대 사업에 뛰어들 수 있다.

그러나 임대 사업은 실거주가 아니라 투자의 목적인 만큼 철저한 손익 분석이 필수적.

원칙적으로 임대 가격이 매입 가격 기준으로 60~70% 이상은 돼야 하며 향후 물가 상승분 이상의 가격 상승이 가능한 주택을 골라야 한다. 임대 수입이 낮거나 향후 매도시 가격이 떨어지면 손해가 불가피한 탓이다.

부동산 114 이진우 대구경북 지사장은 "안정적인 월세수입을 생각하는 사람들은 입주 10년 미만의 중소형 아파트가 좋을 것"이라며 "특히 매매 가격대비 전세비율이 70%가 넘는 아파트들의 경우 임대수익과 더불어 가치 상승도 노릴 수 있지만 중대형은 지역에 따라 임차인을 구하기가 쉽지 않은 단점이 있다"고 밝혔다.

임대 사업을 위해서는 주택 취득일이나 잔금일 이전에 구·군청에 임대 사업자 등록을 해야 하고 등록 후 30일 이내에 세금 감면 신청을 해야 한다. 또 거주지 세무서에도 신고를 해야 양도세와 종부세 혜택을 받을 수 있다.

◆임대 주택 구입 요령

임대 주택 구입시 최우선 고려 사항은 매입 가격 대비 임대가격 비율.

대구 지역내 아파트의 매매가 대비 전세가격은 67.7%. 전국 평균 52%에 비하면 상당히 높은 수준이며 지방 대도시 중에서도 높은 가격을 유지하고 있다. 일단 매매가 대비 전세가 비율이 60% 이상을 넘어야 하며 이하 수준에 머물면 7년간의 보유 후 양도 차익이 적거나 오히려 손실을 입을 가능성도 배제할 수 없다.

이에 따라 가격이 높은 신규 아파트보다는 오히려 매매 가격은 낮지만 전·월세 가격은 상대적으로 높은 입주 10년 전후의 아파트가 임대용으로는 더 적당할 수 있다.

실제 대구 달서구 상인동이나 수성구 범물동 등의 경우 아파트 입주가 쏟아지면서 110㎡(30평형)대 아파트 가격이 1억2천~1억3천만원 이하로 떨어진 단지도 있지만 전세가격은 7천500만원에서 9천만원 정도를 형성, 매매가 대비 전세가격이 70~80%에 이르고 있어 소액으로도 임대사업이 가능하다.

특히 최근에는 달서구를 중심으로 경매 시장에 유입되는 아파트가 늘고 있어 경매를 통한 임대 주택 구입도 선택 방법 중 하나.

올 상반기 대구 지법의 주택 경매 낙찰가율은 감정가 대비 80% 수준이며 지난 여름철 이후 경매 물건이 늘고 있어 가을철부터는 낙찰가율 또한 떨어질 가능성이 높다.

가격뿐 아니라 중요한 체크포인트는 임대 수요 여부.

올 한해 대구 지역에서 입주를 시작하는 신규 아파트가 3만 가구를 넘고 있어 임대 아파트를 잘못 선택하면 임차인 구하기에 어려움을 겪을 수도 있다.

임대 수요가 많은 곳은 기본적으로 역세권 지역과 학군 선호 지역, 재래시장이나 대형 마트가 인접한 단지 등이며 가능하다면 향후 개발 호재 여부를 따져볼 필요도 있다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr