[경매 프리즘] 입찰 전 확인해야 할 사항(1)

저당권·압류·담보가등기 등 '말소기준권리' 있는지 살펴야

1. 말소기준권리(저당권 및 근저당권, 압류 및 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 특별한 경우의 전세권)를 확인하라. 법원경매로 낙찰받은 부동산에 말소기준권리보다 앞선 용익물권, 가등기, 가처분 등 인수주의에 해당하는 권리가 있다면 이는 전부 매수인이 인수해야 하기 때문이다.

2. 대항력(임차인이 바뀐 소유자에게 자신의 계약기간을 주장하여 당해 부동산을 사용·수익할 수 있고, 계약기간이 종료된 후에는 임차보증금 전액을 반환받을 수 있는 권리) 있는 임차인이 있다면 배당요구신청을 했는지, 하였다면 전액 배당이 가능한지 확인해야 한다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 전액 매수인이 인수해야 하기 때문이다.

3. 배당 지식을 충분히 익힌 후 입찰해야 한다. 배당 0순위 경매실행비용(감정료, 조사비용, 공고 및 경매진행비용 등), 1순위 저당부동산의 제3취득자가 지출한 필요비 및 유익비, 2순위 주택 및 상가건물의 소액보증금과 근로자에 대한 최종 3개월간의 임금 및 3년분 퇴직금, 3순위 조세채권 중 당해세(재산세, 종합토지세, 증여세, 상속세 등), 4순위 저당권, 전세권, 담보가등기, 주택 및 상가의 임차권등기, 우선변제권 있는 임차권, 기타 국세와 지방세(법정기일 기준)로서, 설정 및 권리의 순서에 따름, 5순위 위 2순위로 배당된 근로자의 일부 임금을 제외한 나머지 임금, 6순위 국민건강보험 등 공과금 채권, 7순위 가압류 채권과 집행력 있는 정본에 의한 일반 채권.

4. 명도의 난이도를 확인하라. 법원경매가 대중화하고 있다. 다양한 기관에서 경매교육을 시행하였고 인터넷의 발달로 온갖 정보를 쉽게 얻을 수 있기 때문이다. 하지만 인터넷 또는 몇 권의 책으로 익힌 상식 또는 단기간의 교육만으로 입찰에 참가하는 것은 위험할 수 있다. 권리를 정확히 분석하였더라도 매수한(낙찰 받은) 부동산의 점유자를 내보내는 일은 그리 만만치 않기 때문이다. 우리 민법은 자력구제를 용인하지 않기 때문에 낙찰 받은 부동산을 인도받기 위해서는 국가공권력을 빌릴 수밖에 없는데, 집안에 중환자 또는 노인이 거주하거나 점유자의 저항이 완강하여 사고의 우려가 있는 경우에는 집행이 미뤄지기 일쑤이고 당해 부동산의 현황을 잘 살핀 후 입찰하였더라도 낙찰 후에 가보면 폐기물이 가득 찬 경우도 없지 않다.