전셋집, 경매에 넘어가면 세입자는 구제 받을 수 있을까?

14일 오전 정부서울청사 앞에서 미추홀구 전세사기 피해대책위원회 주최로 전세사기 피해주택에 대한 한시적인 경매 중지 촉구 기자회견이 열리고 있다. 연합뉴스

불경기와 고금리에 집주인인 임대인이 빚을 못 갚게 되면 임대인의 채권자는 부동산을 압류해 경매에 부친다. 전세 계약 기간이 남아 있는데 이런 상황을 맞닥뜨린다면 세입자는 불안과 혼란에 휩싸일 수밖에 없다. 전문가들은 최근 전세 사기가 사회적 문제로 대두하면서 이 같은 상담 사례가 적지 않다는 말과 함께 전세금 반환 소송과 배당 요구 신청 등의 방법으로 구제 받을 수 있다고 전한다.

15일 부동산 전문가에 따르면 원칙적으로 세입자는 임대차계약이 해지되어야만 집주인에게 전세금을 돌려받을 수 있다. 하지만 계약 기간이 남아 있더라도 세입자가 부동산 경매를 사유로 집주인에게 임대차 계약 해지를 요청하면 해지 효력이 발생해, 전세금 반환을 위한 법적 권리를 행사할 수 있다.

부동산 전문 엄정숙 변호사는 "전세금 반환 소송을 하려면 임대차계약이 해지되어야 하고, 그 사유를 근거로 제시할 수 있어야 한다. 그런데 집주인의 채무 문제로 집이 경매로 넘어가는 것은 법률상 정당한 계약 해지 사유에 해당한다"며 "세입자가 내용증명, 전화, 문자메시지 등 연락 수단을 통해 부동산 경매를 사유로 임대차 계약 해지를 요청하겠다는 의사를 집주인에게 알렸고, 집주인이 이를 확인하면 해지 효력이 발생한다"고 설명했다.

만약 집주인이 계약 기간이 남았다는 이유로 전세금 반환을 거부한다면 다른 방법을 모색해야 한다. 이럴 때는 배당요구종기일까지 법원에 배당 요구를 신청하는 것도 생각해 볼 수 있는 방법이다. 배당요구종기일은 경매가 시작된 후 집주인에게 돈을 받을 채권자들이 배당을 요구해야 하는 기한을 말한다. 임대차 계약 해지를 통보한 세입자는 집주인에게 돌려받을 채권자로 인정되며, 배당 요구 신청을 법원이 수용한다면 부동산 경매에서 낙찰된 대금으로 채무 변제 순위에 따라 전세금을 돌려받을 수 있다.

만약 세입자가 해당 주택에 조금 더 머물러야 할 사정이 있다면 어떻게 해야 할까? 배당 요구 신청을 하지 않고 경매에서 집을 낙찰받는 사람이 나타날 때까지 기다려볼 수도 있다. 경매에서 집을 낙찰받은 사람은 임대차를 승계하게 되므로 임대차 계약 기간이 종료된 후 낙찰자에게 전세금을 돌려달라고 요구할 수도 있기 때문이다.

여기에 임차인이 직접 경매에 참가해 낙찰자가 되는 것도 한 방법이다. 송원배 대구경북부동산분석학회 이사는 "경매에서 낙찰되면 바로 법원에 상계신청해 임차인이 배당받을 금액과 낙찰대금을 상계처리하면 크게 손해를 보지 않고 살던 집에서 생활을 이어갈 수 있다"고 했다.

하지만 세입자가 주의해야 할 사항도 있다. 바로 대항력과 우선변제권을 갖추고 있느냐이다. 대항력을 갖추지 않은 세입자는 선 순위 채권자가 아니기 때문에 전세금을 돌려받기 어려울 수 있다. 세입자가 전입신고를 통해 대항력을 확보했는지, 이미 근저당이 잡힌 부동산과 계약한 후 전입신고를 했는지 확인하는 것도 중요하다.

송 이사는 "점유와 전입신고, 확정일자를 받는 등의 대항력, 우선변제권을 갖추지 못했다면 전세금을 돌려받는 과정이 1년 넘게 걸릴 수도 있다"고 말했다. 이어 "전세금을 지키기 위해서는 전세보증보험제도를 이용할 수 있다"며 "임대인이 과도한 빚이 있는지 전세계약체결 전에 아는 것도 중요하다. 등기부등본을 통해 과도한 저당권, 가등기담보권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기가 경료되어 있다면 우선 피해야 할 대상"이라고 설명했다.