'무풍지대' 전세대출 2년새 두 배로 껑충…58조 육박

든든한 공적보증·높은 전셋값도 요인…당국 규제로 증가세 꺾일 듯

규제 무풍지대에 놓여있던 전세자금대출이 지난 2년 새 두 배 규모로 부풀어 올랐다.

9일 은행권에 따르면 KB국민·신한·KEB하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 9월 말 은행 재원 전세자금대출 총 잔액은 57조9천530억원으로 집계됐다.

이는 전월 말(56조6천77억원) 대비 2.38%, 전년 동월 말(40조5천745억원) 대비 42.83% 증가한 것이다.

2년여 전인 2016년 7월 말 잔액(28조823억원)과 비교하면 무려 두 배 이상 늘어났다.

2016년 9월 갓 30조원을 넘겼던 전세자금대출 잔액은 지난해 9월 40조원을 돌파했고 가속도를 붙여 올해 4월에는 50조원을 넘겼다.

올해 들어서는 월평균 3% 안팎의 증가세를 보였다. 이 기세면 연내 60조원을 손쉽게 넘길 전망이다.

정부가 그간 각종 부동산 규제책을 내놨지만, 전세자금대출만큼은 규제의 칼날을 비껴갔다.

지난해 8월 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV)을 강화한 것은 주택담보대출만 겨냥한 것이다.

올 1월 도입된 신(新)DTI 역시 기존 주택담보대출의 원리금을 모두 고려해 다주택자를 옥죄는 정책에 불과했다.

3월 은행권이 자율적으로 시작한 총체적상환능력비율(DSR)에서도 전세자금대출은 이자만 반영하도록 했다.

전세금은 만기 후에 반환된다는 점을 고려한 것이지만 사실상 전세자금대출을 아무리 받아도 DSR에는 큰 영향을 주지 않게 됐다.

이 때문에 주택담보대출 규제의 칼날이 매서워질수록 풍선효과로 전세자금 대출이 늘어난다는 지적이 나온다.

전세자금대출이 주택금융공사 등 공적보증을 받기 때문에 은행에서 위험부담 없이 적극적으로 판매한 것도 요인으로 꼽힌다.

그간 주택금융공사 등은 전세 보증금의 80%까지 보증을 제공했고, 이를 바탕으로 시중은행이 대출을 진행했다.

행여 전세 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생하더라도 은행이 지는 리스크는 전체 금액의 20%에 불과했다.

최성호 코리아크레딧뷰로 전문연구원은 "국가가 보증해준다는 것은 금융사가 져야 할 리스크를 떠안는다는 의미"라며 "금융사 입장에서는 리스크가 낮아지니 대출이 쉬워진다"고 지적했다.

높은 전세금도 전세자금대출이 꾸준히 늘어난 배경이다.

'전세대란', '전세 난민'이라는 표현이 최근 들어서는 많이 쓰이지 않고 있지만 어지간한 전셋집을 구하려면 여전히 수억원이 드는 것이 현실이다.

KB부동산 월간 주택가격동향 자료에 따르면 지난달 서울 지역의 중위 전셋값은 3억4천756만원, 특히 아파트의 경우 4억3천295만원이었다.

수도권에서 아파트 전세를 얻으려고 해도 중위가격이 3억661만원에 달하는 것으로 나타났다.

전국으로 따지면 중위 전셋값은 2억171만원, 아파트 중위 전셋값은 2억3천103만원으로 집계됐다.

이외에도 집주인 동의 없이 전세자금대출과 전세금 보장보험 가입이 용이해진 점, 부동산 시장 활황 속에 이른바 '갭투자'가 성행하면서 전세 물량이 늘어난 것도 전세 시장 확대를 부추긴 요인으로 지목된다.

다만 이달 15일부터 공공·민간보증사가 일제히 다주택자의 전세자금대출을 제한하기로 하면서 은행권 전세자금대출 증가세도 주춤할 전망이다.

주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 3사가 모두 2주택 이상 다주택자의 전세자금대출 신규 보증을 제한한다.

또 공적보증인 주택금융공사와 HUG의 경우 1주택자인 경우에도 새로 전세자금을 대출받으려면 부부합산 소득이 1억원 이하여야 한다고 조건을 달았다.

한 시중은행 관계자는 "지금까지 전세자금대출을 옥죈 적은 거의 없었다"며 "사실상 첫 규제"라고 설명했다.